L’acquisto della prima casa e l’impossibilità di trasferirvi la residenza è una problematica che può affliggere diversi contribuenti, specialmente dal momento che la residenza nel Comune in cui l’immobile è ubicato costituisce un elemento costitutivo del cosiddetto “beneficio della prima casa”.
Ricordiamo infatti che, al fine di poter fruire dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro legata all’acquisto della prima abitazione non di lusso, all’articolo 1, nota II bis, lettera A della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986 si stabilisce che l’immobile debba sorgere “nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza.”
L’articolo precisa anche che la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza all’interno del Comune in cui si trova l’immobile “deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”, ossia al momento della compravendita dell’abitazione.
È importante tenere a mente che il beneficio della prima casa viene inizialmente accordato all’acquirente che risiede altrove in via provvisoria, a patto che nell’atto d’acquisto vi sia la dichiarazione di voler trasferire la residenza in quello specifico Comune nei termini prestabiliti. Questo significa che l’acquirente avrà l’obbligo – nei confronti del Fisco – di risiedervi formalmente entro i già citati diciotto mesi dall’acquisto della prima casa.
Qualora quest’obbligo non venisse rispettato, avverrà la decadenza del beneficio come stabilito da due sentenze della Corte di Cassazione: la n.28860/2017 e la n.2527/2014.
Quando il beneficio prima casa non decade in assenza della residenza nel Comune dell’immobile?
Se, in linea generale e secondo quanto finora osservato, trasferirsi nel Comune in cui è stata edificata la prima casa rappresenta un obbligo per il mantenimento dei benefici fiscali a essa legati, è anche vero che esistono circostanze in cui è presente una “causa di forza maggiore” che non permette l’adempimento di quest’obbligazione nei confronti del Fisco.
L’Agenzia delle Entrate potrà dunque tenere conto del mancato stabilimento della residenza nel Comune entro i termini di legge laddove si presenti un concreto ostacolo al suo adempimento, ossia nei casi in cui si verifichi un evento imprevisto di cui la parte obbligata non è responsabile e in cui siano evidenti caratteristiche di imprevedibilità e inevitabilità.
In queste particolari casistiche, la giurisprudenza di legittimità ha infatti stabilito che l’agevolazione fiscale sulla prima casa non andrebbe a decadere (Cassazione, n. 14399/2013).
Con questa particolare sentenza, ad esempio, la Suprema Corte indica che “non decade dall’agevolazione il contribuente che non trasferisce la residenza in quanto i lavori di ristrutturazione, avviati sul fabbricato, sono stati sospesi dalla Soprintendenza a causa del rinvenimento di reperti archeologici.”
L’emergenza sanitaria è una “causa di forza maggiore” per il trasferimento della Residenza?
Un ulteriore esempio potrebbe essere rappresentato dalla recente emergenza sanitaria che ha colpito tutti, trasversalmente e indistintamente.
In considerazione delle interruzioni di tante attività e delle restrizioni agli spostamenti che hanno caratterizzato gli ultimi due anni, vale certamente la pena chiedersi se possa essere ravvisata la sopraccitata causa di forza maggiore e se questa possa fare sì che il contribuente che non è riuscito a trasferirsi entro i tempi stabiliti nel Comune in cui sorge la sua prima casa non veda decadere le proprie agevolazioni fiscali.
In questo senso possiamo fare riferimento al combinato disposto dall’articolo 24, comma 1, D.L. 23/2020 (convertito in L. 40/2020) e dall’articolo 3, comma 11-quinquies, D.L. 183/2020 (convertito in L. 21/2021), secondo il quale i termini previsti dalla nota II bis all’articolo 1 della Tariffa Parte Prima allegata al T.U. dell’imposta di registro (agevolazioni prima casa) e il termine previsto dall’articolo 7 L. 448/1998 (riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa) risultano sospesi nel periodo che intercorre il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021. Tali termini riprenderanno la loro normale decorrenza a partire dal prossimo 1° gennaio 2022.
Ulteriori casistiche che potrebbero rientrare nel contesto di “forza maggiore” includono la sospensione dei lavori di realizzazione o di ristrutturazione di un’immobile, causata sia dall’interruzione delle attività a seguito della pandemia di COVID-19 che dalle difficoltà economiche da essa generate: entrambe queste circostanze potrebbero, di fatto, rendere impossibile adempiere all’obbligazione con il Fisco relativamente alla prima casa.
Almeno teoricamente!
Attenzione, infatti: secondo quanto più volte espresso dalla Cassazione, la forza maggiore non è ravvisabile “né in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione né in caso di protrazione di lavori di straordinaria manutenzione di un immobile già edificato.” (sentenze n. 5015/2015, n. 8641/2016 e n. 28838/2019).
Tale posizione è stata peraltro recentemente confermata anche con la sentenza 17629/2021, in cui la Cassazione ha di fatto escluso che la revoca dell’agevolazione fiscale sulla prima casa possa essere considerata illegittima nel caso in cui i lavori di completamento dell’abitazione acquistata allo stato grezzo siano stati caratterizzati da una durata maggiore rispetto a quanto inizialmente concordato: ciò significa che, secondo i giudici, tale situazione non ha le caratteristiche di “forza maggiore” che potrebbero rendere impossibile il trasferimento della residenza nel Comune.
La ragione è contenuta nell’articolo 1, nota II bis, comma 1, lett. a), della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986, che essenzialmente spiega come trasferire la propria residenza nel Comune in cui sorge la prima casa entro diciotto mesi dall’acquisto non significhi necessariamente risiedere nell’abitazione.
Sulla base di queste interpretazioni, è quindi assai probabile che non si possa fare riferimento all’illegittimità della decadenza del beneficio prima casa nei casi in cui il legislatore abbia già derogato il termine ordinario, prevedendone una sospensione specifica a causa della pandemia di Coronavirus.
Ecco quindi che chi ha in programma di acquistare la prima casa a partire dal 1° gennaio 2022 dovrà ricordare l’importanza di trasferire la residenza nel Comune dell’immobile, a prescindere dall’eventualità che l’emergenza sanitaria sia ancora in corso, per non rischiare di far decadere i benefici fiscali ottenuti al momento della compravendita dell’abitazione.
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